Texto de Abogadas en Red Cooperativa Andaluza.

A fecha 1 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En el presente artículo se analizan las medidas adoptadas en relación con los alquileres y desahucios.

Suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos

Los plazos procesales y administrativos se encuentran suspendidos durante la vigencia Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, o de sus prórrogas, a excepción de los procedimientos urgentes o que afecten a derechos fundamentales (ver Crisis Sanitaria Covid-19 III: La suspensión de plazos).

En consecuencia, los plazos de los procedimientos de desahucio por impago de alquiler, ejecuciones hipotecarias y procedimientos penales por usurpación se encuentran paralizados hasta el fin del estado de alarma.

Una vez reanudados los plazos procesales, en virtud del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, los procedimientos de desahucio de vivienda de alquiler y los lanzamientos se suspenderán respecto a la vivienda habitual para aquellas personas arrendatarias que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y comuniquen dicha situación, hasta que los servicios sociales “adopten las medidas legales oportunas”, por un periodo máximo de 6 meses.

¿Qué significa encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica

Según el RD 11/2020 de 31 de marzo, se encuentran en situación de vulnerabilidad económica las personas en las que concurran los siguientes requisitos:

  1. Pasar a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual. Dicho límite se incrementará en función de una serie de circunstancias como la tenencia de hijos, la existencia de personas mayores de 65 en la unidad familiar o de miembros con discapacidad.
  2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (electricidad, agua, gas, telefonía, internet y comunidad) resulte superior o igual al 35% de los ingresos por unidad familiar.
  3. No tener ninguna vivienda en propiedad o en usufructo en España o no disponer de la misma.

La norma dice literalmente “pasar a estar” en situación de desempleo, ERTE, etc. Si atendemos a una interpretación literal, la misma obliga a acreditar un cambio de circunstancia a consecuencia, o en todo caso, coincidentes, a la crisis sanitaria y la declaración del estado de alarma, lo que parece dejar fuera a las personas en las que preexistían las circunstancias con carácter previo a la crisis y que, en su mayor parte, se van a ver gravemente afectadas por la crisis, como pueden ser todas aquellas personas que trabajan economía sumergida y que se ven completamente desamparadas en relación con las medidas. Nos estamos refiriendo por ejemplo a las empleadas de hogar* o a los vendedores ambulantes, trabajos que se encuentran entre los sectores más desfavorecidos de la sociedad. Aunque la norma es bastante clara en este sentido, habrá de estar a la interpretación que de la misma hagan los Tribunales.

¿Qué ocurre si soy parte arrendadora y también me encuentro en situación de vulnerabilidad económica o social?

En relación con la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los que en el arrendatario también concurra la situación de especial vulnerabilidad, la norma es bastante inespecífica. Simplemente se recoge que dicha circunstancia se comunicará así mismo a los servicios sociales y se tendrá en cuenta para el establecimiento del plazo de suspensión.

¿Qué pasa si mi contrato de arrendamiento finaliza durante la declaración del Estado de Alarma o tras dos meses de la finalización del mismo?

La duración mínima de los arrendamientos de vivienda establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos ha sufrido diversas modificaciones, variando de 3 a 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), siendo de aplicación el plazo previsto en la versión vigente en el momento de suscripción del contrato.  Dicho plazo mínimo supone que, si en el contrato se pacta un plazo inferior, el contrato en cuestión se irá prorrogando sucesivamente mientras que la persona arrendataria no manifieste su voluntad de no renovarlo hasta 1 o 3 años más, dependiendo también de la versión vigente de la citada norma en el momento de firmar el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, durante dicho plazo o las prórrogas del mismo, el precio de la renta pactado no variará (más allá del IPC, en su caso). Transcurrido el plazo mínimo y las sucesivas prórrogas, el contrato perderá su vigencia, lo que en la práctica supone que el arrendador puede obligar al arrendatario a contratar unas nuevas condiciones, como una subida en el precio del arrendamiento, o abandonar el inmueble.

Pues bien, los contratos pierdan su vigencia durante la declaración del estado de alarma y hasta dos meses después de la finalización del mismo podrán prorrogarse por un periodo máximo de seis meses, en las mismas condiciones en que fueron suscritos.

Para ello, el arrendatario deberá solicitar dicha prórroga al arrendador, la cual, según la dicción literal de la norma “deberá ser aceptada por el arrendador”. Se recomienda que la solicitud se efectúe a través de algún medio por el que quede constancia de la misma.

La redacción de la norma es imprecisa, planteando numerosos interrogantes. En primer lugar, los conceptos utilizados “solicitud” y “aceptación” no reflejan obligatoriedad, puesto que en ese caso hablaríamos de comunicación de voluntad del arrendatario sin necesidad de aceptación, pero sin embargo se establece el “deber” de aceptar.

Por si las dudas generadas por la propia terminología no fuesen suficientes, a continuación, la norma establece la siguiente excepción al deber de acepción “salvo que se fijen otros términos y condiciones por acuerdo entre las partes”.

Evidentemente, en base a la libre voluntad de las partes y siempre dentro de los límites legales, arrendatario y arrendador pueden pactar lo que consideren oportuno. Sin embargo, dicha libre voluntad de ningún modo debería de erigirse como un límite o una excepción de la prórroga establecida en cuanto a su aceptación por el arrendador, y ello puesto que la prórroga no tiene carácter automático, sino que es una medida a la que se puede acoger o no el arrendatario. Igualmente, en este supuesto habrá de estar a la interpretación que los Tribunales realicen de dicha salvedad.

Moratoria y reducción del pago de rentas

  1. Supuestos a aplicar. Esta medida se dirige a los alquileres en los que la persona inquilina se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y únicamente tendrá carácter obligatorio si el arrendador tiene la condición de:
    1. empresa
    2. entidad pública
    3. gran tenedor, esto es, persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1500 m².
  2. Plazo: 1 mes desde la entrada en vigor. Es decir, durante el mes de abril.
  3. Procedimiento: La persona inquilina deberá comunicar al arrendador su situación y solicitar el aplazamiento de la renta. El arrendador dispone de un plazo máximo de 7 días para comunicar a la persona inquilina su contestación pudiendo optar por las siguientes opciones:
    1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el estado de alarma y prorrogable hasta 4 meses después de la finalización del mismo, dependiendo de las circunstancias de la persona inquilina.
    2. Una moratoria en el pago de la renta igualmente durante el estado de alarma y prorrogable hasta 4 meses. Las cuotas de alquiler se abonarán fraccionadas a partir de la finalización del aplazamiento. Si la persona arrendataria es beneficiaria de las ayudas transitorias de alquiler, la moratoria finalizará en el momento de percepción de la primera mensualidad de renta.

Se han de hacer varias valoraciones en relación con dicha medida. En primer lugar, la condición del arrendatario es muy restrictiva, y sobre todo en relación con los grandes tenedores, por lo que su efectividad va a ser muy limitada.

Por otro lado, tendría más sentido que fuese la persona arrendataria y no el arrendador quien optase por la moratoria o la reducción, y no al contrario.

Préstamos transitorios avalados por el Estado

  • En qué consisten: son préstamos avalados por el estado que conceden las entidades bancarias para el pago de alquiler, ascendiendo el importe de las ayudas a un máximo de 6 mensualidades. No devengarán intereses ni gastos y podrán devolverse en un plazo de 6 años prorrogables a 4 más.
  • Requisitos: encontrarse en situación de vulnerabilidad sobrevenida.

Ayudas al alquiler

El RD 11-2020 de 31 de marzo prevé un nuevo programa de ayudas de alquiler de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida. La cuantía de la ayuda ascenderá hasta 900 euros mensuales y hasta el 100% de la renta o del préstamo suscrito para hacer frente a la misma.
Para saber más detalles sobre la ayuda y sobre el procedimiento de solicitud habrá de esperar al dictado de la Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urban que regulen la misma.

Las medias tomadas por el gobierno en relación con la vivienda son más que insuficientes, suponiendo el endeudamiento y el aumento de la precariedad de un amplio sector de la población. En efecto, dichas medidas no garantizan el derecho a la vivienda, y pueden suponer, una vez que finalice el estado de alarma y se reanuden los plazos judiciales, un gran aumento de los desahucios y la consecuente desposesión de la vivienda a la clase obrera.

Por ello, desde Abogad@s en Red S. Coop. And. mostramos nuestro apoyo a la huelga de alquileres convocada por más de 200 colectivos y que se inició a fecha 1 de abril, ofreciendo asesoramiento jurídico gratuito a todas aquellas personas afectadas. Para más información sobre la huelga de alquileres, puede consultar la página web de Suspensión Alquileres.